Prêt immobilier : quels sont les critères des banques ?

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Pouvoir concrétiser un projet immobilier sans l’obtention d’un crédit n’est pas possible pour tout le monde. La majorité des Français souhaitant devenir propriétaires passent par un prêt bancaire. Cette étape est même devenue une évidence avant l’achat d’un bien. Il faut toutefois savoir qu’obtenir ce crédit immobilier est une procédure à la fois longue et complexe. La seule manière d’avoir ce financement est de correspondre aux critères d’un bon profil d’emprunteur. Afin d’y parvenir, commencez par apprendre les conditions majeures prises en compte par les établissements bancaires pour accorder un prêt.

L’importance de simuler un prêt immobilier

Le simulateur de prêt immobilier est un outil permettant d’estimer vos possibilités d’emprunt. La simulation est une étape indispensable avant tout projet immobilier. La simulation de prêt est le meilleur moyen de bien cadrer votre demande de crédit immobilier. Les résultats que vous obtiendrez d’un simulateur vont vous permettre de bien orienter vos recherches. Grâce au montant évalué, vous pourrez définir la gamme de biens qui correspond le mieux à vos moyens. Autrement dit, cela vous aide à avoir un regard plus réaliste pour une recherche immobilière bien ciblée.

Tous les chiffres résultant d’une simulation sont indispensables afin de bien conduire une négociation avec la banque. Voilà un autre avantage intéressant si vous souhaitez simuler un prêt immobilier, car grâce à ces informations, vous êtes en position d’argumenter et de mieux rassurer l’organisme prêteur. Les données chiffrées ont en effet tendance à susciter la confiance de votre interlocuteur. Grâce à un simulateur en ligne, vous menez ces estimations sans aucun effort et tout en restant chez vous. Vous avez simplement à fournir quelques informations financières vous concernant et à attendre les résultats.

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Quelles sont les principales informations obtenues à partir d’une simulation de prêt ?

La simulation de prêt vous donne facilement accès à différentes informations immobilières. Cela vous permettra notamment d’estimer vos aides financières, les mensualités de votre prêt, le taux d’endettement et la durée de prêt.

Les aides financières

Afin de vous aider à mieux estimer le montant de votre prêt, vous avez la possibilité de simuler les différents financements auxquels vous pouvez avoir accès. Il existe, par exemple la simulation du dispositif Pinel. Cette aide a pour objectif de favoriser l’émergence des bâtiments à loyer modéré en transformant l’impôt que vous devrez payer en patrimoine immobilier. Le dispositif Pinel est donc une réduction d’impôt. En fonction de différentes conditions, le montant à bénéficier peut atteindre les 63 000 euros. Le simulateur en ligne vous aide de ce fait à évaluer le pourcentage de réduction dont vous pourrez bénéficier.

Vous avez également la possibilité de simuler un prêt à taux zéro (ou PTZ). Il ne s’agit pas d’une aide directe, mais d’un prêt conventionné par l’État pour compléter un prêt principal en couvrant jusqu’à 40% de l’acquisition totale. À noter que le PTZ est seulement accordé à certaines personnes répondant à différentes conditions (emplacement géographique, situation physique, événements, etc.).

Les mensualités de votre prêt

Élément à également connaître avant un prêt, le montant des mensualités doit correspondre à vos moyens financiers. Cette information implique la réalisation de différents calculs engageant le coût de l’assurance, les intérêts, le capital à rembourser et le délai de remboursement. Pour cette raison, il peut être également pertinent de passer par un simulateur de prêt immobilier.

La capacité d’emprunt ou taux d’endettement

Cette capacité d’emprunt correspond au montant que vous êtes en mesure de rembourser par mois. Elle doit être généralement inférieure à 33% de vos revenus mensuels. Cependant, aucune loi n’impose ce pourcentage, mais la plupart des établissements bancaires appliquent cette règle. Si vous avez cependant un salaire élevé, il peut être envisageable d’estimer un taux d’endettement supérieur à 33%. Le simulateur en ligne peut également vous fournir une information concernant votre capacité d’emprunt afin que vous puissiez tester les différentes hypothèses d’emprunt possibles.

La durée de prêt

Vous pouvez également simuler la durée d’un prêt immobilier. Cette période aura une influence importante sur le montant empruntable. La durée de prêt ou de remboursement va généralement de 5 à 35 ans, même si la plupart des Français ont tendance à choisir une période de 20 ans. Le délai de remboursement engage principalement les mensualités et le taux d’intérêt. Avec une longue durée de prêt, le taux d’intérêt sera élevé, en revanche les mensualités seront réduites. Si au contraire vous optez pour une courte durée, les mensualités s’en trouveront élevées, mais les intérêts moins coûteux.

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Les autres critères importants pour l’obtention d’un prêt immobilier

En plus des éléments simulés, voici également les autres conditions répondant aux critères de la banque.

Votre situation financière

Votre situation financière est l’élément principal qui va intéresser la banque. L’analyse menée par cette dernière concernera l’aspect professionnel, vos différentes sources de revenus, mais également vos habitudes en matière d’épargne. Pour le côté professionnel, l’organisme prêteur va porter intérêt à votre niveau de stabilité. Cela va lui fournir une certaine rassurance quant à vos capacités de remboursement. Les profils en CDI ont naturellement une probabilité plus élevée d’obtenir un crédit immobilier. La banque aura tendance à accorder un prêt à une personne en CDI avec un salaire modeste, plutôt qu’à un autre individu en CDD avec un salaire important. L’ancienneté au sein de son entreprise entre également en compte.

Si vous travaillez en CDD, le refus de la banque n’est toutefois pas systématique face à ce type de contrat. Ce sera évidemment plus compliqué, mais il faudra prouver la pérennité des revenus. Les autres profils indépendants et entrepreneurs doivent également fournir des pièces prouvant leur stabilité professionnelle. Il faudra pour cela avoir au moins 2 ans d’exercice et présenter ses bilans comptables.

La banque étudie également votre mode d’épargne et de gestion de budget. Afin d’augmenter vos chances, vous devez avoir commencé à épargner régulièrement, c’est-à-dire des montants fixes épargnés à des intervalles réguliers. D’habitude, les organismes prêteurs analysent la gestion budgétaire et le mode d’épargne sur les trois derniers mois. Avant de faire votre demande de prêt, pensez donc à être vigilant sur la gestion de vos comptes durant cette période.

Votre âge

Il est possible de faire sa demande de crédit immobilier indépendamment de son âge. La banque n’est soumise à aucune règle la conduisant au refus ou à l’acceptation d’un prêt en fonction de l’âge de l’emprunteur. Ceci dit, les organismes prêteurs ne sont pas indifférents à ce critère. Ils accordent majoritairement des prêts chez les jeunes de 30 à 40 ans. Les personnes autour de la cinquantaine ont donc moins de chance d’obtenir un crédit immobilier. Cela s’explique par trois raisons :

  • vers la cinquantaine, la retraite est déjà imminente et le revenu s’en retrouve évidemment influencé,
  • la santé est fragilisée avec l’âge. Les statistiques montrent en effet qu’à partir de 50 ans, la chance d’atteindre des pathologies devient plus élevée,
  • les jeunes ont généralement des revenus évolutifs puisqu’ils ont encore des années de carrière devant eux.

Vous devez simplement comprendre que la banque souhaite accompagner les emprunteurs dans la durée. Cela n’est pas forcément possible si le client est une personne âgée.

Votre état de santé

Votre bon état de santé sera également un autre moyen de rassurer la banque sur vos capacités à la rembourser. Vous devez de ce fait souscrire une assurance emprunteur chez la banque même ou chez un autre assureur externe. Cela permettra d’avoir une évaluation plus fondée de votre état de santé. Grâce à un formulaire que vous aurez rempli, l’assurance analysera votre état. Suite à cela, vous serez évalué comme étant une personne en bonne santé, une personne malade ou une personne présentant des risques. Lorsque vous êtes considéré comme « à risque » ou si vous êtes malade, cela signifie que vous n’êtes sans doute pas en mesure de rembourser la banque.

Il faut cependant noter que la porte n’est pas totalement fermée pour les personnes atteintes de maladies chroniques. Il existe une démarche correspondante plus complexe nécessitant un accompagnement professionnel pour les aider à obtenir un prêt.

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Le montant de votre apport personnel

Lorsque vous prévoyez un achat immobilier, le financement ne doit pas seulement provenir de la banque. Vous devez également y contribuer de vos propres moyens. Certaines dépenses telles que les frais de notaire ne sont en effet pas financés par les organismes prêteurs. Votre contribution est-ce que l’on appelle « apport personnel ». Le montant de ce financement de votre part est également évalué par la banque. En principe, l’apport personnel doit représenter au moins 10% de la somme empruntée. À noter que les différentes aides dont vous bénéficiez peuvent représenter votre apport personnel.

Le moment de la demande de prêt

Soyez stratégique dans votre demande de financement en évitant les demandes aux mauvais moments. Attendez que les situations délicates de votre vie soient dépassées avant de commencer les démarches. Les moments « critiques » réduisant ainsi vos chances à néant sont les périodes de stage ou d’alternance, la précarité de votre entreprise ou de celle qui vous emploie et les périodes d’essai.

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